今天我們來聊一個，買賣房屋一定要知道的，很重要的房地合一稅。
不知道你會不會每次聽到什麼稅什麼稅的，就覺得有點頭大，不用擔心，其實這個房地合一稅算是相對單純的，今天就帶大家一起來搞懂它，讓你以後買賣房子的時候，都可以大概知道自己要繳多少稅，更重要的是，我還要告訴你，有一些情況下，其實你是不用繳稅的！或是其實只要繳小小的稅金而已，釐清這些，將來你想賣房子，在面對房地合一稅的時候，你還有機會省下一大筆錢！
一、房地合一稅的定義？新制跟舊制差別在哪？
首先，我們先來了解一下，什麼是房地合一稅？
其實它的概念很簡單，房地合一稅就是「你賣房子賺到錢了，賺到的那部分收入要繳稅」，是房屋買賣的時候，賣方要繳交的稅。那為什麼叫做「房地合一」呢？因為早期你賣房子有獲利要課稅，房子和土地繳的稅，是分開來計算的，房子的獲利會歸在「所得稅」，每年5月要申報的那個，但土地的獲利則是歸在「土地增值稅」，是買賣的時候就要先處理先繳出去的。
後來在2016年的時候，政府把房子跟土地合併在一起計算，就變成我們現在所說的房地合一稅了！到了2021年，政府又推出了升級版的「房地合一稅2.0」，把稅率調得更高，想透過這種方式，去抑制短期的買賣行為，避免大家把房價炒得太高這樣。
那房地合一的稅率有多高呢？基本上，它是依照賣方，也就是原本的屋主，持有這個房子的時間有多長，來計算的。如果屋主持有房子的時間不到2年，那就是最高、最貴的稅率45％，持有時間2-5年，稅率會稍微降一點點，但也還是滿貴的，要35％，通常我們會把這個5年時間認定是所謂的「重稅期」，這段期間賣房子，就是要繳很重的稅。那如果超過5年，但不到10年的話，稅率看起來就比較好一點點了，是20％，至於10年以上，就是一律15％。
二、房地合一稅試算，還可用30萬免稅額
接下來，我們來看看要怎麼計算房地合一稅。它的計算公式是：『課稅所得× 稅率＝應繳稅額』。你賣房子的獲利，乘以我們剛剛講的稅率，就會等於你要繳的稅金了，聽起來很簡單對吧？但這個課稅所得，也就是你賣房子的獲利的算法，其實是有一點點小複雜，他的完整公式會長這樣：（房屋賣出成交價－原始取得買價－相關移轉費用－土地漲價總數額）ｘ稅率＝應繳稅金
所得的算法呢，除了用你房子賣掉的價格，扣掉原本你房子買來的價格之外，還要再減掉相關的費用跟土地漲價總數額。這邊講的「相關移轉費用」，指的就是包含當時買房子的稅金、仲介費，甚至是你房子的裝潢費用，都有機會可以涵蓋在裡面，那「土地漲價總數額」指的就是土地增值的部分，是為了避免土地增值稅重複計算而扣除的，這些林林總總都扣掉，才會是你的所得，也就是你賣掉這間房子的淨獲利的概念啦！
不過，如果你找不到當初買房的收據，算不出相關移轉費用怎麼辦？政府也有提供一個簡便的計算方法，你可以直接按照成交金額的3%當成是你的相關費用，最高可以扣掉30萬元，這也就是大家常說的「30萬免稅額」。那知道你的淨獲利之後，再看看你持有房子時間的長短，對照一下你的稅率，就能算出你要繳交的稅金啦！
三、2016年以前買屋，不用繳繳房地合一稅！
不過，你知道嗎，其實不是所有人賣房子，都要繳房地合一稅喔！
我們前面有講到過，這個「房地合一」的稅制，是2016年才開始實施的，所以如果你是2016年1月1日以後買的房子，不管是住家、土地、甚至是地上權等等，之後賣掉的時候，基本上都要繳房地合一稅的。但如果你是2016年以前就買來的房子，恭喜你，房地合一稅就跟你無關啦！但還有如果你賣的沒蓋農舍也沒有資材室的農地，不用課徵土地增值稅，那基本上也不用繳房地合一稅啦！
四、不是所有人都要繳房地合一稅！自住客有400萬免稅額，還能重購退稅
不過更多人關心的是，「我只是正常換屋，又不是炒房，這樣也要被課很重的稅嗎？」雖然房地合一稅看起來滿重的，但其實有3種狀況下，你有機會降低你的房地合一稅，甚至是不用繳稅！接下來就來說明一下這3種情況，想省錢的人就要仔細聽囉！
- 第一種，自住滿6年，有400萬元免稅額！
假設你房子是自己住，沒有營業或出租，而且你自己或配偶，或未成年子女的戶籍設在這間房子內，而且你們已經住滿6年了！當你要把房子轉賣的時候，你就可以有400萬元的免稅額，也就是說你最多可以純獲利400萬元，都不用繳稅啦！那如果你獲利真的很多，已經超過400萬元了，多出來的那部分，也可以用超低的10%稅率來計算。
- 第二種，2年內換屋，可重購退稅！
這個優惠基本上是給換屋族群使用的，同樣的，你房子必須是自己住，沒有營業或出租，房屋的所有權是自己或配偶或直系親屬，而且要設戶籍，記得，要用這種自住的優惠，這些幾乎都是必備條件。那只要你在2年內一買一賣，不管是先買後賣，還是先賣後買，你都可以申請退還你繳的房地合一稅。如果是便宜的房子賣掉，再買貴的房子，理論上你可以全額退稅，但如果是貴的房子賣掉，換成便宜的房子，就是依比例退稅。不過要注意，後來買的房子在5年內不能再賣掉或出租，否則已經退還回來的稅金，可能還會被要求繳回去喔！
- 第三種，非自用因素賣屋，可採低稅率計算！
如果你是非自願因素賣房子，也可以採用比較低的稅率，來計算房地合一稅喔！例如說被公司調職，非自願離職之類，只要符合財政部公告的條件，就算持有時間在5年以下，稅率也可以用比較低的20%來計算喔！當然啦，房子一樣要有設戶籍，沒有出租營業使用才行。
這樣看下來你就知道，基本上，對於乖乖買一間房子來自己住，沒有投資炒作的民眾來說，房地合一稅其實影響不大，只要記得在房屋移轉登記日的隔天起30天內申報就可以了！不過，為了避免有遺漏的地方，建議還是找地政士協助處理比較保險喔！
五、房地合一稅堆高房價？5年閉鎖期恐壓抑供給
看完這篇文章，你是不是對房地合一稅，有了更清楚的認識了呢？雖然政府設立這個稅制的目的，是希望遏止短期的房屋買賣炒作，但房地合一稅的5年重稅期，也可能導致市場上拿出來賣房子變得更少，買方的選擇更有限，房子供不應求的情況下，有很多賣方更是直接把自己的房地合一稅金，往成交價上面墊上去，導致房子越賣越貴。
那麼你覺得呢？你覺得房地合一稅對投資炒作的打擊真的有幫助嗎？還是你覺得應該廢止這個政策呢？歡迎在下方留言，跟我們一起討論喔！
▉▎全文授權智富Smart自學網刊載：房地合一稅是什麼？該怎麼試算？滿足「這個條件」竟然不用繳半塊！