這集我們來聊一個有趣的話題，房仲業！
房仲店面真的比便利商店還多嗎？房仲品牌有哪些？房仲業務員的工作內容是什麼，真的可以月入數百萬？這篇文章將帶你一探台灣房仲業的江湖版圖，深入了解房仲的經營模式、業務分工，並揭開成交一間房子房仲究竟能賺多少的秘密，讓你對房仲業有更全面的認識！
你一定聽過這種說法，每個路口都能看到房仲店面，感覺快比全家7-11開得還多了，這到底是不是真的啊？根據流通快訊數據顯示，台灣的便利商店在2023年底就已經有13,706家了。但截至2024年8月，全台的房仲店家大概剛剛突破9000家，所以說，比起便利商店，房仲店頭數量其實還是略遜一籌啦！不過你看，房仲店面幾乎跟便利商店一樣多，這背後到底藏著什麼秘密呢？
很多人一提到房仲，腦子裡就冒出"話術"、"黑心"這些詞，還有什麼炒房轉大錢。但今天我要從一個比較業內的角度，帶大家來看看這個行業的真實面貌。
首先，我們來看看台灣房仲業的江湖版圖。
這張圖是住商不動產2023年做的統計，列出了全台16家主要的房仲品牌。不過先說明一下，其實台灣的房仲品牌不只這16家啦！像是台南還有幸福家，只是有些品牌可能比較區域性，就沒被列入統計。
那麼從這個圖我們可以看到，台灣房仲業其實是個"兩強相爭"的格局，一邊是包括信義和住商的泛信義集團，另一邊是永慶集團，包括永慶不動產和有巢氏房屋。
等等，你可能會問，為什麼住商和信義要算在一起？這裡有個有趣的故事。信義跟住商，大致上是獨立的沒錯，但因為信義房屋的創辦人周俊吉，在2011年以個人所屬的投資公司買下住商超過一半的股權，所以外界會認為，住商和信義就算是同一家的概念。
那第三、第四名的永慶不動產跟有巢氏房屋，本來就是隸屬於永慶集團底下的2個子品牌，所以這2家根本就是親兄弟，信義和永慶，就當之無愧成了台灣房仲業的兩大山頭。
說完了市場版圖，我們再來聊聊這些房仲品牌是怎麼經營的。基本上可以分成三種模式：直營店、加盟店和自營品牌。
首先是直營店，最典型的代表就是信義房屋，他們在房仲業中，非常罕見的採取全台直營的方式，就是這所有店都是同一個老闆的。另外永慶集團底下的「永慶房屋」也是直營店，但多半集中在雙北，出了雙北，叫做「永慶不動產的」，就是他們的加盟店了。
再來看第二種模式 - 加盟店，像住商不動產、中信房屋這些品牌，他們主打的就是加盟模式。這種模式就是讓加盟主，也就是店東準備一筆加盟金加盟品牌，就能獲得品牌的使用權，然後快速打入市場。
最後一種就是自營品牌了，這種模式就是自己當老闆，自己成立一個品牌，完全不靠大品牌加持。像高雄就有不少這樣的品牌，也做得不錯，但你也知道，單打獨鬥的小品牌，一開始拓展知名度一定是比較辛苦，好處是你不用被綁加盟金跟各種規範，完全是做自己的事業。
那麼房仲業務員到底在幹嘛呢？很多人以為房仲就是單純賣房子，但其實沒那麼簡單！他們提供的，其實是買賣雙方的「媒合服務」。房仲要先找到願意賣房子的人，簽約後才能開始賣。
所以房仲其實要做兩種工作：找房源跟賣房子。通常會分成兩種類型：「開發型」業務，擅長找想賣房子的屋主，把案子簽進來，這就是所謂的「簽委託」，然後再由「銷售型」業務，找到買家，把房子賣出去！所以當買賣雙方要見面談價格的時候，通常會有兩位房仲，一個負責屋主端，一個負責買方端。
那他們業績怎麼分呢？如果一個案子成交了，也就是業界說的「冒泡」，兩邊的仲介通常會直接對半分，也就是業界稱呼的「冒半泡」，但如果一間房子從簽委託到賣出，都是同一個仲介自己完成的，那這個仲介就是「冒全泡」，整個業績都是自己的。
那成交一間房子，房仲到底能賺多少錢？
根據內政部規定，服務費最高是6%，業界習慣拆成賣方4%、買方2%。舉個例子，一間1000萬的房子成交，賣方最多付40萬，買方最多付20萬的服務費。那你說這60萬元，有多少比例是進了業務人員自己的口袋呢？這就要看是直營店還是加盟店了。
我們先來看直營店。一個房仲的薪水大概有4個部分：底薪、個人獎金、團體獎金，還有其他獎金。底薪通常比照基本工資，我大概初抓個3萬元好了，個人獎金呢？我們用剛剛那個1000萬的案子來算，如果你是開發方或銷售方的其中之一，分到30萬業績，再乘以8%，就是2.4萬元獎金。但還沒結束！還有團體獎金，畢竟同一家店裡大家相互幫忙，你的同事成交了，你也可以分一點。假設是2%，那就再加6千。算一算，這個月總共大概可以拿到6萬左右。
那最後一個項目其他獎金呢？這就更複雜了，其他獎金可能包含一些超額的加給，例如你是什麼區冠軍、月冠軍，年度業績突破幾千萬，獎金趴數再往上升級，有些還會弄個什麼留任獎金，滿3年後留一筆不小的錢給你，那因為這部分的花樣變化真的超級多，我們就先略過不談了。
所以算到這裡你就知道，直營店的做法就是先把業績獎金全部收到自己的口袋，再精算要分發下去給成交的業務人員多少薪水，算下來平常拿的錢，其實也就整筆服務費的那一點點皮毛，當然啦，當你做越久，等級越高，底薪網上假，趴數往上調，錢也會越賺越多。
那加盟店，就是另一種風景了。
加盟店的算法簡單多了，就是分普專跟高專，什麼叫做普專呢，你把它理解成像是我們前面講的直營店就對了，有基本的底薪，但獎金就分得比較少，那高專呢？就是0底薪，但有高額的獎金，有多高呢？有些是跟公司對半55分，有些甚至是37分，公司3，你拿7。
想像一下，還是那間1000萬的房子，服務費60萬，如果你是高專，跟公司對半分就有30萬！如果是37分，你還能拿到42萬！而且現在房價這麼高，賣一間3000萬的房子，自己冒全泡的話，業績180萬，37分你能拿到126萬！三年不開張，開張吃三年」，夠刺激吧！難怪很多直營店的人最後都跳去當高專啦！
今天算是幫大家建構了對房仲業的基本認知。其實還有很多有趣的話題可以聊，像是專任委託跟一般委託怎麼選？斡旋金該怎麼下？還有更多房仲業的行話，這些我們之後再來深入解析。
