你是否曾經在買房時感到困惑，無法確定合理的價格？實價登錄制度的出現，正是為了解決這個問題。然而，這個制度仍然存在許多挑戰與爭議。在這篇文章中，我們將深入探討實價登錄制度的演變，從最初的模糊不清到如今的透明化，這一制度如何影響台灣的房地產市場。讓我們一起揭開這個制度背後的故事，看看它如何改變了我們的購房體驗，以及未來可能面臨的問題。
我知道現在大家買房，都會查實價登錄來看一下房價了，所以你可能會覺得，實價登錄有什麼好講的？但你知道在2012年以前，實價登錄制度還沒上路時，台灣的房地產市場，長什麼樣子嗎？
迷霧中的房市
我跟你說，當時簡直就是一團迷霧。你買房就像是在賭博，可能你隔壁鄰居買這間房子500萬，但你卻花了800萬，然後你還喜孜孜的要入住新家，還不知道自己當了冤大頭。為什麼會這樣呢？因為那時候根本沒有官方的成交紀錄。你要知道區域的行情，要嘛就是左鄰右舍四處打聽，要嘛就是聽房仲業者的說法，那房仲給你看的那些成交資料呢，你說它真的吧...還真不一定，假的嗎...你又沒法證明。反正就是給你看什麼，你就只能看什麼。
預售屋市場的混亂
這還是中古屋的部分，而預售屋市場就更有意思了。不光是行情完全由建商說了算，還有一個特別好玩的東西，叫做「紅單」。什麼是紅單呢？就是你先付個5到10萬的訂金，建商會給你一張淺粉紅色的單據，叫做「預約單」或「訂購單」。給你一段時間回去考慮要不要買，回去問問老婆意見啊，跟祖先擲筊啊這樣。要買就來簽正式合約，不買就把紅單退回去，拿回訂金。
你以為這樣就結束了嗎？我跟你說更刺激的還在後面。因為這個紅單的門檻很低，一些投資客就開始玩起了新花樣 - 拿到紅單不是為了買房子，而是要加價轉手賣出去。早期很多投資客就是靠這樣玩，一口氣先拿下好幾戶的紅單，每張紅單加個幾萬元賣出去，「紅單」變成了一個炒作的工具，這錢賺得...你看看，都讓人想早個幾年出生了對不對？
黑箱遊戲的房市
你想想，這樣的市場會有多混亂，買房子的人完全不知道合理價格是多少，只能看業者臉色。賣房子的屋主也是一頭霧水，不知道該開多少價錢。這樣一來二去，整個房地產市場就變成了一個超級大的"黑箱遊戲"，各方勢力都在那裡上下其手，從中謀取利益。
政府的介入
這時候政府就該出來做點事情了吧？於是在2012年，政府就通過了三個法案的修正，推出了實價登錄制度。這三個法案分別是《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》和《平均地權條例》，也就是所謂的「地政三法」。
實價登錄制度的功能
實價登錄制度能幹嘛呢？簡單來說，就是要求所有的房地產交易，都要在30天內老實申報實際的成交價格，而且這些資訊都要放到網路上給大家查。不管是買方、賣方，都可以看到最真實，最正確的行情資訊。聽起來很不錯對吧？但是你以為這樣就解決問題了嗎？我跟你說，這個第一版的實價登錄，其實還有很大的問題。最大的問題是什麼呢？就是官方的成交資訊，還是不夠透明清楚。
實價登錄1.0的問題
怎麼個不透明呢？因為這個公開資訊上的成交資料，門牌是採用區段化的方式呈現。比如說，台北市忠孝東路四段625號成交了，但你從實價登錄網站上看，只看得到台北市忠孝東路四段600-630號成交，根本看不出是哪一戶，但你知道的，就算是同一條馬路上的隔壁鄰居，不同的社區，房價都可能差很大。沒有秀門牌出來，這個「實價」登錄，就變成了一個有點...閹割版的感覺。
預售屋的即時申報問題
那還有更糟糕的是什麼呢？預售屋完全不用即時申報！你看這些建商啊，就等到最後整個案子都賣完了，再一次登錄這整批的成交資料就好。假設這案子賣了3年，那你要在實價登錄上看到價格，也是3年後的事情了。你說，這樣的資訊有什麼意義？房價都一日三變了，完全沒辦法反映即時的市場行情啊！
實價登錄2.0的改革
這時候，政府是不是又該出來做點事了？有的，9年後......對，9年後，革命總需要一點時間嘛。總之就這樣到了2021年，政府終於弄了個升級版的實價登錄，叫實價登錄2.0！這次的改革，就真的是給建商和炒房客下了一帖猛藥。我們來看看有哪些重大改變:
-
門牌地號全公開：不再是什麼區間範圍，而是要給你實際的門牌號碼，忠孝東路四段625號，就是625號，不再是600-630號。
-
預售屋全面納管：從建商在開始賣這個新建案之前，就要先把「建案資訊」和「買賣合約」都送去地方政府備查。
-
加強官方查核權：官方可以直接查你的銀行資料、稅務機關的資料，若發現價格造假，將會受到重罰。
-
禁止紅單轉賣：新的規定要求賣預售屋的業者在收定金時，必須把價格、戶別寫清楚，且紅單不能隨意轉賣。
實價登錄的優缺點
所以，實價登錄這個制度，到底帶來了哪些革命性的改變呢？先說優點。最大的好處當然是資訊變透明了，現在要買房子之前，可以上網查查附近的行情。知道大概價位在哪邊，不會被賣方牽著鼻子走。因為價格變透明了，也讓一些靠哄抬價格發財的炒作行為，變得困難了。
再來就是我們前面講的，預售屋的價格揭露變得更即時了，你走進接待中心的時候，還可以邊偷偷上網查一下實價登錄，看看這個案子現在到底成交到多少錢了。
實價登錄的挑戰
但你覺得，實價登錄的資訊，就是真的百分之百的正確資訊嗎？市場上，花招可多了。有人為了多貸一點錢，跟賣方商量好，在實價登錄上報個比較高的價格。或有些建商啊，弄一個「假買真賣」。先找人用高價買房子，等這個高價成交紀錄掛在實價登錄上了，再來個解約。
實價登錄制度從1.0升級到2.0，上路超過12年了。雖然還不夠完美，但你想想，至少比起以前那種完全不透明的狀況要好太多了。當然啦，任何制度都會有需要改進的地方。但重點是，我們現在至少有了這麼一個規範在那裡，讓大家可以檢視。而且連帶還刺激了很多民間版本的實價登錄網站出現，說明了我們的房地產市場是可以變得更公平、更透明的。
最近市場上還在討論一個新話題 - 租屋市場要不要也強制實價登錄。這個話題也很有意思，我們找個機會再來好好聊一聊。