買工業宅有什麼風險，為什麼YouTuber阿滴會被罵？
房價持續高漲持續，讓工業宅成為相當「划算」的選項，然而，它背後卻隱藏著許多風險與法律問題。今天，我們將深入探討工業宅的特性、潛在風險，以及為何知名YouTuber阿滴的代言引發了如此大的爭議，一起揭開工業宅的真相，幫助你做出明智的購房決策。
工業宅的外觀與價格
工業宅其實他的外表，看起來跟普通住宅沒什麼兩樣，裡面也可能是個三房兩廳，讓人家可以舒舒服服住在裡面的，但他的價格，通常就是能比周圍類似的房子，再便宜個1、2成，甚至更多。而且如果你去翻這個房子的土地使用分區，會赫然發現，他其實是蓋在所謂的「工業用地」上，這就是我們今天要聊的工業宅，也有人叫它「乙工宅」。
工業宅的爭議
那這種工業宅到底該不該買啊？這話題感覺每隔一陣子就會被拿出來討論一次，近幾年最有名的爭議，大概就是YouTuber阿滴幫工業宅的建案代言，還拍了個開箱影片，結果被罵到臭頭。欸，不就代個言嘛！為什麼會有問題呢？這個工業宅到底什麼情況啊，我們今天就來告訴你。
土地分類與用途
我們先來建立一個概念，就是我們的土地，其實是都有分類，被劃分出不同作用的，一般是先分成都市土地，跟非都市土地，那都市土地我們可能比較熟，畢竟大部分的人都住在都市嘛！不過都市土地又會往下分11個類別，像是住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區等等...各自都有明確的用途。
工業區的細分
那根據這些不同的土地類別，其實還會再細分下去，例如住宅區，還可以分住一、住二、住三之類的，那工業區呢，也會依據使用目的不同，分成特種、甲種、乙種、零星等等，其中乙種工業用地這個類別就滿有趣，有關他的用途，法條上是這樣寫的，他說是「提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主」。欸你看到關鍵了嗎，「公害輕微」和「附屬設施」，所以這個乙種並不是什麼重工業的工廠土地，而是拿來做一些低污染的周遭設施的。
附屬設施的範疇
那什麼算是這種必要的附屬設施啊？那可就多了，什麼倉庫啊、生產實驗室啊、員工宿舍、員工餐廳這些的都算，還能拿來當辦公室！那有些建商啊，真的很厲害，腦筋動得特別快，看到這個規範就發現，欸～這好像有搞頭！
工業宅的優勢
我們要知道，工業區的土地，通常都會比住宅區的土地再便宜一點，那建商拿到這些比較便宜的乙種工業用地後，就用「一般事務所」的名義來申請建照蓋房子，但一轉頭，就暗示消費者說，這房子你要拿來住，感覺也不是不行喔！有的甚至就直接拿來當住宅在賣。
便宜的吸引力
如果是搞不清楚的就算了，但有些人，就特別要買這種灰色地帶的工業宅，為什麼？最大的原因，當然就是因為便宜，雖然不像地上權那麼低，但通常還是會便宜個2成左右，畢竟建商取得成本低嘛，他也會用低於市場的價格來吸引你購買。再來就是工業宅的土地，相對比住宅區的容積率更高一點，所以通常會蓋得比較高大，空間一大了，人住起來也比較舒服。
結構的穩定性
而且因為他本來就是要當辦公室使用的嘛！所以當然是能設立營業登記，對於有這類需求的民眾來說，也是滿方便的。還有一個你可能意想不到的優點，就是工業宅的結構特別穩。你看《建築技術規則》規定，一般的集合式住宅，每平方公尺的承重是200公斤，但辦公場所要300公斤，畢竟他原本預設是要讓很多人同時在這裡工作，甚至要放一些器材、機器，結構當然要更強。
法律風險
看起來優點不少捏，那就買來住啊！會怎樣嗎？嗯，還真的會。最大的問題就是法律風險。工業用地規定就是要用在工業生產上的，你要是把這些一般事務所拿來當住家住，被抓到要罰6到30萬，還要限期改回原狀，你不改，還有被斷水斷電的風險。
貸款與稅務問題
再來就是貸款問題。買房最需要的就是銀行的資金幫助對吧！但我們的金融機構，對這種工業宅的放款，其實是很嚴格的，貸款成數不高，貸款利率卻很高，所以你自備款就要多一點，付出的利息也要多一點。有些甚至根本貸不到。還有啊，官方推出的什麼優惠房貸方案，管他是新青安，舊青安，反正你都吃不到。
環境與生活機能
稅率可能也是個問題。雖然你一開始還是可以申請自用住宅的優惠稅率，但要是你違規使用被抓到，稅率可能就要從自用，變成營業用，房屋稅稅率變2.5倍，地價稅稅率變5倍，還有土增稅、房地合一稅等等的規定可能都會有點不一樣，光想到就頭痛！環境問題就更不用說了，畢竟是工業區嘛，周遭可能會有些工廠、倉儲、物流等等，大卡車進進出出的，不單單只是噪音污染，空氣品質也可能會受影響。還有啊！全聯、麥當勞這些店，可能不太會考慮進駐這裡吧？那之後想買個菜，吃個東西還要跑老遠，生活機能還就打折了。
毛胚交屋的考量
還有一個狀況是這樣，滿多工業宅案會採毛胚交屋的，避免這個違法當住宅使用的嫌疑，那你說這算優點還是缺點呢？對豪宅客來說，毛胚交屋才能自己改造成自己想要的樣子嘛！但買工業宅的人，可能不希望花大錢去弄這些裝潢，所以毛胚交屋，我就把他就歸類成缺點了。而且因為本來是拿來做辦公室使用的嘛，有些案子不只沒有房間隔間，可能茶水間還規劃在外面，也沒什麼廚房，你還得自己改來改去的，裝修費用又要花一大筆錢。
實際建議
那你說，我也知道有風險啊！真的就是預算不夠才考慮工業宅嘛！能不能給點實際的建議？我一律建議分手（笑）。買間房子住，不就是希望能好好安頓自己，如果買了反而讓自己不安穩，我覺得你這房子，買得有點虧。如果你真的在考慮買工業宅，就是要把後面的裝修成本、稅負壓力都算進去。別看到便宜就撲上去，後面的花費可不少。
就地合法的挑戰
至於有人提到就地合法的問題，我跟你說，你要把工業區，變更成住宅區或商業區，就要依照都市計畫相關的法定程序來辦變更，可能要經過內政部都市計畫委員會審議，捐贈土地或繳交代金後，才有機會，這些成本墊一墊，搞不好比你買一般住宅還貴！而且也不是每個地方政府都允許就地合法，為了省那2成的價差，背負這麼多風險，真的值得嗎？
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| 圖片截取自自由時報官網 |
阿滴代言的爭議
回到阿滴代言工業宅的問題，雖然他強調這是工作室，但建案的廣告還是會有強烈的居住導向，容易誤導消費者，因此才會引起爭議。不過說真的，現在工業宅的建案真的已經少很多了，早期是因為把「一般商業設施」納入乙種工業區的範疇，導致工業宅蓬勃發展，後來修法拿掉「一般商業設施」，工業宅的數量就明顯大幅下降，不太常見了，現在你要買工業宅，多半還是要往中古屋的方向去找。如果偶爾又有一兩個工業宅新建案冒出來時，就滿容易引起討論的。