情侶或夫妻買房，最讓人困擾的問題之一就是——房子該登記誰的名字？登記對方名下會不會有風險？這次我要從合資買房的安全策略、婚前 vs. 婚後買房的法律差異、如何保障自身權益 這三大重點切入，讓你在買房前做足準備，不當冤大頭！記得看完這篇文章再買房，避免當冤大頭啊！
 |
| （翻攝自宋慧喬ig） |
當你在逛各種房市論壇的時候，一定看過這種提問："我該不該跟男朋友一起買房？"、"房子只登記女友的名字會不會有什麼風險？"、"婚前買房到底要登記誰的名字？"
當你跟另一半進入穩定的感情關係，都有可能開始討論：「我們...要不要一起買個房子呢？」然後接下來就會面臨一個尷尬的決策：房子，到底要登記誰的名字？而且連要跟另一半開口提這個話題，可能都覺得有點困難，四四六六分得太清楚顯得很傷感情，但分不清楚呢，又擔心真的有萬一，感情生變了，自己的權益受損，人財兩失，真的是講不講都為難。
所以今天！我們就來跟給你一些解方啦！我們今天要從3個重點來切入：
1.不管你是情人還是朋友，總之這種沒親屬關係的合資去買房，最安全的方式是什麼？
2.婚前買跟婚後買房，差異在哪邊？
3.房子只登記對方名下，我還能怎麼保障自己的權益？
朋友、情侶合資買房，共同持有最保險
其實合資買房大概分兩種情況：法律上沒有親屬關係的人一起買房，比如情侶或朋友。還有就是夫妻這種有婚姻關係的人買房。那我們先說第一種情況。
其實最安全的做法，當然就是共同持有，因為我國的地政登記制度沒有限制所有權人數量的，你要登記幾個人都可以。而且可以採用"分別共有"的方式，按照出資比例來分配產權，比如說你出6成，對方出4成，那你就獲得6成產權，對方拿4成產權，這個比例在謄本上都可以清清楚楚地標明。將來萬一感情生變，你還可以單獨自由處分自己的那部分產權，其他共有人，則是會有優先購買的權利。
共同持有2大缺點：無法共同貸款，消耗稅務優惠
但是...這裡有幾個問題就要注意了：第一個是貸款問題。產權可以共同持有，但是沒辦法"共同貸款”啊！所以通常只能有一個主要借款人，另一個人就當連帶保證人。那誰要當借款人，就可能會變成另一個需要討論的問題......
第二個是稅務問題。例如說，房屋稅跟地價稅會變成兩份，就是各自繳自己的那份這樣，如果想用自用住宅優惠稅率，兩個人都得各自用掉這個優惠，如果你還有其他房子要用優惠稅率，這時候就不能用了，因為已經用在這裡啦！而且將來如果要賣房子，想用一生一次的土地增值稅優惠稅率，也等於兩個人的機會都得用掉，是不是有點可惜？
婚前vs.婚後買房？先釐清你的夫妻財產制度
那如果即將結婚的情侶，也許會想說："好吧！還是我們先登記結婚，再來登記買房，到時登記任一個人的名字也沒關係，反正婚後都是一起的財產了。"如果你這樣想，你可能就對於我國的「夫妻財產制度」，有點誤解了。
台灣的夫妻財產制，可以分成兩大類：一種是你結婚的時候什麼都不說，讓你自動套用的"法定財產制"；另一種是你特別去約定的"約定財產制"。你應該猜得到，屬於第一種的人比較多，但你猜佔比有多高？超過9成！
先解釋一下法定財產制是什麼意思：很多人以為結婚後買的房子自動變成夫妻共有，但這是錯的！在法定財產制下，婚後買的房子，還是登記在誰名下就是誰的，沒有自動變成共有這件事，但是，這裡有個重點！如果這對夫妻將來離婚了，如果是婚後才買的房子，登記在其中一方，那沒有持有產權的另一方，就可以跟對方主張"剩餘財產分配請求權”。
我舉個例子：假設阿明跟小美結婚了。婚後他們買了一棟房子，登記在阿明名下。這時候房子當然是阿明的。但如果他們離婚了，小美就可以跟阿明要求分配這棟房子的價值，因為這是婚後買的財產。這就是很多人會認為婚後財產都有一份的原因，只不過這可以分配多少，這大概又有得吵了。
約定財產制分別財產：婚後房子也不是你的
那如果不想要造成這種模糊地帶，想要更明確一點，就要去申請「約定財產制」，約定財產制又分兩種：第一種叫"分別財產制"，就是各管各的，各自的財產各自持有，跟法定財產制很像，但最大的差別是離婚的時候沒有財產分配請求權！也就是說，房子完全是誰的就是誰的。第二種叫"共同財產制"，這個更直接了...婚後買的房子不管登記誰名下，離婚就是一人一半。不過要走約定財產制，一定要去法院聲請才行。
房子登記對方名下時，三招保障自己權益
那不管你是要結婚的，不結婚的，有關係或沒關係的，總之現在如果已經決定，登記別人名下了，那你要怎麼保證自己的權益呢？今天就來教大家三招！
第一招"預告登記”
這招應該算是最安全的方式了。就是當房產在對方名下，但所有權設定時預告登記給你，將來對方如果要處分這間房子，不管是要賣房、抵押還是要送房子給別人，都要先經過你的同意，聽起來不錯對吧？
不過這個「預告登記」有個缺點，沒辦法對抗法院查封、假扣押、假處分那些的，所以如果對方的債務狀況不太好，你的房子還是有可能拿不回來的。
第二招"抵押權設定"
就是房子雖然登記在對方名下，但你可以去設定僅次於銀行的第二順位抵押權。就像是你在房子上貼個大標籤："欸，這房子我也有投資喔，賣掉的錢要分我！"這樣將來房子要是賣掉了，你就能在銀行拿到貸款後，優先拿到屬於自己的那份錢。但是要做抵押權設定啊，除了要多付一筆千分之一的行政規費給地政事務所外，你其實還是沒辦法阻止對方把房子賣掉的。
第三招"借名登記"
其實就是人頭戶的概念啦！出錢的是你，登記的名字是他，將來出事時，你就要舉證證明自己也有出錢，只是借名登記給對方，但這裡還會遇到一些舉證問題，法院怎麼認定，或是有可能被看成是贈與等等，總之，這招我建議大家別考慮了，風險太高了。
所以你看，不管是情侶朋友一起買房，還是夫妻要買房：最安全的方式，當然就是共同持有。如果真的要登記在一個人名下，可以做預告登記，而已婚的夫妻，更要先搞清楚你們的財產制度是哪一種，畢竟房子都是大家辛辛苦苦賺的錢，買的時候多想一步，總比之後糾紛不斷來得好。
最後提醒大家，今天講的這些內容都是一般情況。如果你遇到特殊狀況，最好還是去諮詢專業的律師喔～好啦，今天的內容就到這裡。你對合資買房有什麼看法或經驗呢，也歡迎在下方留言跟大家分享喔！