你聽過地上權嗎？地上權住宅賣的不是完整產權，而是讓你住的權利，因為價格可能比周遭同類型的房子便宜3到4成，讓地上權住宅，甚至是使用權住宅成為不少人的選擇，但這類房子適合你嗎？在這篇文章中，我們將揭開地上權的省錢優勢、隱藏風險，並分析誰最適合選擇地上權住宅，帶你做出聰明的置產決策！
一、定義：什麼是地上權？跟使用權有什麼不同
一般我們說買房子，其實買的不是只有上面那間房子，還包含房子下面的土地，房屋跟土地一起由屋主賣出去，所以買方買到的，是包含房屋的所有權，跟土地的所有權，一整個房屋的完整產權。
那地上權的房子，你可以理解成是買到了一個入住房子的權利，但沒有真的擁有那個房屋的完整產權。這當中又分成兩種狀況，一種是你買到了上面房子的所有權，只是沒有買到土地的所有權而已，另一種是不管房屋或土地的所有權你都沒有，你只有買到房屋的「使用權」而已。你不會有任何的所有權狀，只能拿到一張「使用權利證明」而已。
而且不管你是買到哪一種地上權，房子底下的土地，都是出租的方式讓你使用的，都有一個時效性，也許是50年到70年不等，等時間一到，地主就會把土地收回去，你也無法繼續再使用那個房子了。所以對很多人來說，會把地上權的房子，理解成是一種「長期租用」的概念。
那為什麼不買一棟普通的，有房屋跟土地產權的房子就好了？這就是地上權住宅最大的一個賣點了，就是便宜！
二、地上權的價格優勢，為什麼可以這麼便宜？
為什麼地上權的房子比較便宜呢？就像是我們前面提到的，買房子其實不是只有買這個建築物，還包含下面的土地，而且值錢的通常都不是上面的建築物，而是下面的土地。
可是，當你買的是地上權，負責蓋房子的建商，他也只是跟政府或其他地主租這塊地來蓋房子，並不是買下這塊地來轉賣給你，建商的成本已經比較低了，而你也不用花錢買土地，當然房子價格就會比較便宜啦！
地上權的房子到底會便宜多少錢呢？一般可能是市價的6-7折不等，但還是要看你的地段，房屋的條件，尤其是這個地上權的時效有多長，這是影響房價最主要的要素。所以說，如果真的很想住進市中心，很在意地段、生活機能便利性，可是預算就是差一點的人，地上權可能就是一個可以參考的選項了。
三、地上權免繳土地稅費，比租屋更彈性
地上權還有另一個優點，就是可以省一點稅金，因為他沒有土地，所以就不用繳土地相關的稅費，像是每年要繳的地價稅，或是把房子轉手賣掉要繳的土地增值稅，地上權都不需要繳。
還有，我們剛剛講到，地上權有點像是長期租房子的概念，不過房子的租金會漲，可是地上權不會，而且房子畢竟是自己買的，可以自由使用，不像租房子那樣還要跟房東溝通室內裝修，甚至你也可以把地上權的房子再轉租出去，或轉賣出去，都是可以的。
四、買地上權有哪些缺點與風險？
這樣聽起來，地上權似乎也是不錯？但是呢，其實它也有一些致命的缺點。
地上權有使用期限
最大的缺點就在於，你只是在某段時間內，也許50年到70年之間，"租"到了那棟房子，時間一到，房子還是要連同土地一起歸還給地主，也就是說，你的後代子孫，可能都沒機會繼承這間房子。所以如果你是想把房子傳給下一代的話，地上權可能就不太適合了。
地上權較難貸款
除了有使用期限外，地上權房子的貸款也會比較困難一點，如果你是那種有房屋產權的地上權，可能努力一點還有機會貸個6、7成，如果是連房子產權都沒有的使用權，那就更慘了，可能銀行根本不想貸款給你，那就更不要說新青安了。所以目前地上權的新建案，比較常見的做法，都是建商先向銀行貸款，再轉貸給買方，可以想像那個貸款利率也是比一般的房貸更高，條件更差一點。
地上權會折價，且價格不透明
再來就是說，一般很多人買房子，除了自己住的基本居住需求外，也是希望房子可以保值，甚至增值，但地上權的房子，他的增值的能力有限，第一，他沒有土地，第二，房子用越久，她剩下的使用年限就越短，所以你轉賣地上權給人家的時候，價格是有可能越賣越低的。
而且現在大家要賣房子，不是都會上內政部實價登錄網站去查一下我家隔壁賣多少，當一個行情參考嘛！但是如果你是那種連房屋產權都沒有的使用權住宅，他的成交狀況，是不會被揭露在官方實價登錄網站上的，所以交易資訊比較不透明。
地上權仍要給付地租與房屋稅，持有成本高
還有，剛剛說過，地上權房子沒土地不用繳地價稅，但因為土地是租來的嘛！還是得固定繳交「地租」給地主。如果你是有房屋產權的那種地上權，當然每年也還是要繳房屋稅，就算你是沒有房屋產權的那種使用權房子，建商通常還是會跟你收房屋稅的費用，然後去繳給政府，而且因為建商是法人，他的房屋稅就沒辦法用自用住宅優惠稅率，也就是說，你的房屋稅可能還會比一般的房子貴一點。
地上權無法成立管委會，權利恐受限
再來就是，如果你是買那種只有使用權的房子，因為你不是房屋的所有權人,所以就很難成立一個合法有效的管理委員會，去負責社區的管理維護。通常會變成是成立一些像是「管理小組」之類的單位，但這個法律位階都會跟正式的管委會不一樣，萬一遇到爭議又容易被限縮權力，難免手足無措。
五、誰適合買地上權？單身、頂客族、預算有限的首選
講了這麼多，那地上權到底能不能買？我覺得，他還是有一些適合的族群的。例如你是單身，或雙薪夫妻但沒有子女的頂客族，不打算把財產留給別人，然後你很想用便宜的價格入住一個比較好的地段，如果地上權的使用年限還夠你使用的話，你就可以納入考慮。
聽完這麼多，你會不會想買地上權的房子呢？還是你剛好就真的買過地上權的房子呢，有沒有發生什麼狀況？歡迎在下方留言，跟大家分享你的想法喔！
▉▎全文授權智富Smart自學網刊載：地上權是什麼？地上權年限到了怎麼辦？便宜價格背後的優缺點一次看懂