你家的公設比幾%你知道嗎？20%？30%？你會不會很好奇，為什麼買房子要有「公設比」？不同房子的公設比，居然從0到30％都有可能，而且現在新房子的公設比越來越高，這些到底是為什麼？今天，我們就來講解什麼叫做「公設比」，它明確的定義，怎麼算出來的，告訴你什麼樣的房子公設比最低，還有要怎麼注意公設比呢？
首先，我們先來解釋一下，你買到的這棟集合式住宅的房子啊，可以區分為2塊，一塊是所有住戶共同擁有的，在民法上稱做「共有部分」，或是公寓大廈管理條例稱的「共用部分」，是一樣的意思，指的就是社區大廳、地下室、梯間、消防機電空間這些公共設施，另一塊是專屬於自己獨有的，叫做「專有部分」，也就是你家那戶啦！包含客廳、餐廳、臥室、廚房、陽台這些。
那共有部分的空間雖然你可以使用，但他不是專屬於你的私人空間，而是公共設施，他的坪數空間，也要由大家一起來分攤購買，所以你買的房子當中，公共設施佔整體坪數的比例，就是所謂的「公設比」了。所以說，公設比的公式會長這樣：
【持有公設坪數 ÷ 權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）x 100% = 公設比】
你分攤下來的公設坪數，除以你的權狀坪數，權狀坪數就是包含主建物、附屬建物跟你分攤的公設坪數，全部包含在內！再乘以百分比，就是你的公設比了。假設你買了一間權狀100坪的房子，但是其中有30坪是公設的部分，這時候，你的公設比的算法，就是30坪，除以100坪，再乘以100％，算出來公設比就是30％。很簡單吧！
但如果有車位的時候，算法就會變得有點不一樣了。因為除了少數有獨立產權，有權狀的車位之外，現在的新房子，車位空間都算在公設內，如果你要算公設比，你必須把公設坪數和權狀坪數，各自再分別扣除車位坪數，算下來才會是正確的公設比喔！
大公和小公差在哪？同一個社區的房子可能公設比也不一樣！
不過其實公設比還可以細分成2種類型！分別是「大公設」和「小公設」，也就是人家常說的大公跟小公啦！
「大公」是指整個社區的住戶都可以使用的設施，例如說大廳、中庭、機房、還有一些休閒設施，像閱覽室之類的，但「小公」呢，就是指特定樓層或區域的住戶，才會共同使用的設施，例如說這個社區總共有A、B、C三棟大樓，每棟大樓之間互不相連，那A棟的走道、電梯、樓梯間就會是A棟的小公。所以，就算是同一個社區的房子，還是有可能因為小公的落差，導致公設比不一樣喔！
公設比到底多少才合理？公寓大樓落差大！
弄懂了公設比，接下來你可能會問：「公設比到底多少才算合理呢？」不同類型的建築物，公設比其實會有很大的差異，我們可以列一個大概的數值給你參考：
- 舊公寓、透天厝：0%~15% 這種類型的房子公設比最低，有些甚至可能逼近於0，或是只有一點點意思意思而已。
- 華廈：15%~20%
- 住宅大樓：20%~35% 這就要看屋齡，屋齡新一點，公設比也可能更高。
- 住商混合大樓、捷運共構宅：30%-40% 因為住商混合大樓，會有大量的公共空間，像是茶水間跟洗手間等，或是捷運共構宅，也會有比較多的公共空間，導致公設比會更高。
為什麼公設比越來越高？修法規範加嚴格、生活品質提升、小基地增加
講到這裡你應該會發現，早期的老舊公寓，公設比都很低，但現在屋齡越新，看起來越高級的房子，公設比也越來越高呢，這其實跟幾個因素有關：第一，因為修法的關係（建築法規修訂）：當年新北蘆洲大囍市社區發生嚴重的大火事故，促使2005年後通過新法，8樓以上的建築物必須要有兩座安全梯，11樓以上還要有排煙室，而這些做法，當然都會增加公設面積，拉高公設比。
再來，就是生活品質提升了：現在的新建案，常常會加入健身房、游泳池、KTV室、閱覽室等等的，想讓住戶擁有更豐富的休閒設施，但這些設施，當然也可能會增加你的公設比。還有，近年小宅當道，（小坪數房型的流行）：很多市區的精華地，基地小，整個社區的總戶數也不多，一起分攤公設的母數變少了，每1戶要分攤的公設坪數，當然就會拉高，公設比自然就提高了。
網友票選最廢公設，游泳池、健身房都上榜
不過高房價時代嘛！大家都想把錢花在刀口上，如果要我花大錢買一些用不到的公設，我可能也會覺得有點冤大頭。那哪些公設是大家覺得最不喜歡，或最沒必要的呢？
《KEYPO大數據關鍵輿情》有過一個「2024十大無用公設」排行榜，你猜排名第一的是哪個公設，游泳池？錯，閱覽室？也不對，答案是健身房！是不是有點意外？不過也可以理解啦！健身房是最常見的公設之一，樹大招風，也容易惹人嫌嘛，那些健身器材如果沒有固定維修，很容易就損壞，變得沒辦法用，而且真的有在健身的人，可能也有自己習慣的健身器材跟健身空間，社區內的健身房，有時候設備太雞肋，反而很難用。
那第二名當然還是游泳池啦！畢竟空間大，難維護，通常又只有夏天能使用，還要聘請救生員欸，實在成本太高了！第三名是瑜珈教室，因為有些網友覺得，房子如果隔音不太好，教室裡面的聲音會影響到社區的安寧。其他還有像是閱覽室、卡拉OK室都榜上有名，大家可以看一下這張表，你家的公設有沒有在上面。
公設比並非唯一考量，高坪效更重要
這樣聽下來，你會不會覺得，房子就是公設比就越低越好？聽起來....好像是這樣沒錯拉！但如果只是追求低公設比，你就鎖定老公寓跟透天就好了，或是921以前蓋的大樓也行，但是實務上，這些老房子的耐震跟逃生狀況，可能還是會讓你有點疑慮對吧？買房子不管怎麼說，都算是重要的決定，還是要兼顧消防安全跟居住品質，評估一個合理的公設比，可能會好一點。
有關公設比的評估，建議大家不要只比較絕對數字，追求低個1、2個百分點的公設比，有時候其實真的沒什麼差，還不如室內空間規劃好一點，格局設計的坪效高一點會更好，再來就是評估你真的會需要用的公設有哪些，如果這個社區都是一些你用不到的公設，你就要考慮一下。還有啊，有些公設其實是建商二次施工做出來的違建，這些都有被舉報的風險，要特別留意。
【資料來源】 網路溫度計 《公寓大廈管理條例》
▉▎全文授權智富Smart自學網刊載：新手看房指南》公設比是什麼？公設比怎麼算？低公設比竟然不一定好？